Что такое право преимущественной покупки. Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски. Оповещение вступает в силу после того как совладелец

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Стоит прочесть дополнительно :

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

• приватизации;
• наследования;
• покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

1. Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
2. Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
3. Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
4. Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
5. В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

• когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
• когда имущество реализуется через публичные торги.

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело. И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Нередко мы сталкиваемся с ситуациями, когда одним объектом недвижимости владеет несколько человек, так как при приватизации имущество оформлялось на всю семью. Иногда кто-то из владельцев решает свою часть продать, подарить или обменять, однако не знают, как правильно это сделать. Продать долю проще всего, опираясь на преимущественное право покупки других собственников. Что это такое, мы рассмотрим ниже.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Доли в квартире

По закону, если у квартиры есть несколько собственников, то у них долевое владение объектом недвижимости, а значит и равные права. Если же части четко не определены, то речь идет о совместном владении имуществом. В любом случае, если доли не выделены, то сложно сказать какая именно часть имущества принадлежит определенному человеку, и является ли она преимущественной, ведь даже в документах встречаются обозначения по типу 1/3 или 1/6. Все это осложняет , поэтому необходимо обратиться к правам первостепенной покупки. Если же доли выделены внатуре, то использовать это правило не нужно.

Преимущественное право покупки

В законе Российской Федерации, который регулирует данный вопрос, говорится о том, что гражданин, решивший продать свою часть квартиры, дома или земли, в первую очередь должен предложить ее других владельцам. Именно это является первостепенным правом покупки. Делается это для того, чтобы продавец был уверен в том, что собственники не против продажи и не претендуют на нее. Подтверждением этого будет их письменный ответ на ваше предложение.

Получить согласие на продажу можно несколькими способами. Самый простой – поговорить с другими владельцами и получить их ответ. Если они не против, то нужно оформить это в виде документа, который заверяется у нотариуса. Тогда не нужно выжидать целый месяц, согласно преимущественному праву, а можно сразу начинать поиск покупателей.

Но бывает и по-другому, когда отношения в семье не лучшие. Тогда нужно составлять специальное письмо, где вы описываете свое предложение, точные доли, цену и прочее. Можно даже предложить продажу части недвижимости в рассрочку, и четко описать ее условия. Отправляется такое предложение заказным письмом, под подпись, и с уведомлением о получении. Если в течение месяца вы не получили ответа, то можете начинать процесс продажи. При возникновении проблем, уведомление об отправке письма будет служить доказательством того, что вы соблюдали все правила о первостепенном праве покупки.

При этом вы не должны запрашивать сумму выше, чем указывали в письме. Это может стать причиной обращения в суд со стороны покупателя. Если вы решили понизить цену или сменить условия, то необходимо известить об этом покупателей и отправить новый документ.

Игнорирование письма другими владельцами будет служить для суда и соответствующих органов отказом, поэтому никаких препятствий у вас не возникнет.

Когда проходит отчуждение?

Иногда вы можете не знать о том, где находятся другие жильцы и собственники долей квартиры. Тогда нужно отправить письмо по последнему адресу проживания владельца части недвижимости и ждать ответа от них.

Возможны варианты, при которых продавец сразу же может договориться с одним из владельцев о продаже своей части. Тогда не нужно извещать других, потому что право первостепенной покупки жилья не будет нарушено, так как это распространяется только на посторонних граждан.

Ещё одним важным моментом считается вопрос об извещении супругов. Но так как до сих пор не разработано специальной нормы, то делать это не нужно. Считается, что один из супругов изъявляет волю двоих, поэтому извещение придет только третьим лицам. Заверяется их отказ по желанию. Регистрировать договор купли-продажи у нотариуса все же придется.

Цена за долю в квартире

Многие считают, что недвижимости по стандартной рыночной цене. Это не так, ведь определить точную долю в квартире без ее выделения внатуре невозможно. Квартиру, в отличие от частного дома, очень тяжело оборудовать отельным выходом и местами общего пользования, поэтому нужно быть готовым к тому, что цена будет на 30% ниже рыночной.

Можно ли обойти закон?

Если один из владельцев находится в тюрьме, то вопрос будет решаться не через него, а при помощи начальника учреждения. Если же собственники специально избегают получения уведомления, то некоторые риэлторы прибегают к обходным методам. К примеру, доля в квартире может быть подарена, а деньги переданы через ячейку в банке. Доказать незаконность подобной манипуляции практически невозможно. При этом право первостепенной покупки совершенно не работает, потому что дарение не требует согласия других.

Если будет доказано, что сделка была осуществлена незаконно и имела фиктивный характер, чтобы скрыть продажу, то дело будет передано в суд и её признают недействительной.

В таком случае все будет происходить по следующей схеме. Собственнику будет предложено купить долю в квартире за ту сумму, которую назначит покупатель. Если он согласится, то должен будет представить доказательства своей готовности, то есть показать суду всю сумму, которую готов заплатить. Если деньги не будут представлены, то дело будет закрыто, а квартира окажется в собственности нового владельца.

Продажа части в однокомнатной квартире

Сложней всего продать часть однокомнатной квартиры, так как эта доля очень маленькая и не определена по документам. В таком случае лучше сразу договориться со всеми собственниками о совместной продаже всего объекта недвижимости, а после поделить деньги поровну. Если же вы получите отказ, то нужно будет осуществлять процедуру с уведомлением и ждать их решения месяц.

Чаще всего подобные доли в домах и квартирах нужны только профессиональным перекупщикам. Они обладают определенными связями и легко находят компромисс с другими владельцами. В итоге перекупщики выкупают все доли и получают целый объект недвижимости, который впоследствии продают по рыночной цене целиком. Такие сделки более выгодные, поэтому лучше найти компромисс между членами семьи, чтобы не потерять деньги.

Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы. Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников. Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.

Оформление преимущественного права покупки доли в квартире

Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть. Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один. Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.

У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:

• отказаться от предложенной части;
• не отказываться, но при этом и не покупать часть;
• купить долю.

Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.

Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…». Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом. Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.

Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц. Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры. Оно направляется руководству службы госрегистрации. К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.

Преимущественное право покупки доли в квартире сроки

На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника. Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной. Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.

Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире

Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.

В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.

Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире

Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.

Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры . Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.

Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.

Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.

В этой статье:

Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли

В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).

Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.

А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.

Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.

Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.

Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.

Основные выводы кассационной инстанции

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.

Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.

Нарушение преимущественного права покупки доли

Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

• залог;
• отступное;
• взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

Мнение эксперта

Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.

Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.